Fraude Inmobiliario

Bajo las leyes de California, el término “fraude” se emplea para referirse de manera general a la variedad de actos delictivos que involucran el uso del engaño para obtener una ventaja injusta o ganancia financiera en perjuicio de otra persona que es la víctima o el defraudado. Ahora, si hablamos más concretamente del fraude inmobiliario, dicho engaño está relacionado de forma específica con transacciones de financiación, compra, venta o alquiler de bienes inmuebles.

Esta clase de fraudes normalmente resultan en pérdidas financieras bastante elevadas, y por ende es penado con mucha severidad en las distintas formas en que se presente y bajo las diferentes normativas legales que lo regulan. Por esa razón, ante el evento de ser acusado por este delito, necesitará buscar la ayuda de un buen abogado criminalista. 

Si está en Orange County y necesita asesorarse legalmente, le invitamos a comunicarse con nosotros para evaluar su caso en concreto y determinar una estrategia adecuada al mismo. Orange County Criminal Attorney Law Firm cuenta con abogados con la suficiente experiencia para llevar su caso.

En las siguientes líneas encontrará todo lo que debe saber acerca de este cargo penal. Empecemos.

¿Qué normativas legales cubren los actos delictivos que se constituyen como fraude inmobiliario?

Son muchas las formas en las que se puede ejecutar un fraude inmobiliario, y por ello, no es una única disposición legal la que lo regula, sino varias que cubren los distintos actos fraudulentos de esta clase, los principales son los estatutos 115 y 487 contenidos en el Código Penal, que tipifican la presentación de un documento falso y el hurto mayor, respectivamente.

Pero además de esos dos cargos penales, el fraude inmobiliario también puede conllevar una responsabilidad civil bajo los estatutos 890 y 2945.4 contenidos en el Código Civil que, en ese mismo orden, establecen el robo de alquileres y el fraude de ejecución de hipotecas.

En las siguientes líneas estaremos viendo de qué tratan estos delitos.

¿Cómo se aplica el estatuto 115 PC al fraude inmobiliario?

Esta disposición legal tipifica como un delito presentar a sabiendas un documento falso en una oficina pública para su registro o archivo.

Ahora bien, este es un delito general aplicable a cualquier acción que cumpla con los supuestos legales que la ley establece, sin embargo, es más comúnmente aplicado a los casos relacionados con fraude inmobiliario, pues la acción más frecuente por la que se procesan a personas por este delito es la presentar documentos falsos de traspasos de propiedades para ser registrados.  

De acuerdo con la ley que lo regula, para que se tenga como consumado el delito, la parte acusadora debe demostrar que el acusado incurrió en los siguientes elementos:

• Que proporcionó un documento ante una oficina pública con el fin de que fuera registrado o archivado
• Que conocía perfectamente la falsedad del documento
• Y el documento debe tener la característica de que, si fuera un documento verdadero, hubiese podido registrarse o archivarse sin ningún tipo de problema

Es importante hacerle saber que, de ser acusado bajo esta sección del Código Penal, cada documento falso presentado, implica una violación separada, de modo que, si le acusaron de presentar tres documentos falsos, probablemente enfrente tres cargos separados por el mismo delito y también se atiene a que lo condenen tres veces.

¿Cómo se relaciona el hurto mayor según el artículo 487 PC con el fraude inmobiliario?

Probablemente esté pensando que el hurto y el fraude inmobiliario no guardan mucha relación entre sí, sin embargo, la realidad es que el hurto mayor en líneas generales implica privar al dueño de sus bienes cuyo valor excede de $950, y se puede configurar de varias maneras: está el hurto común, la malversación, el que se comete mediante truco, y el que se lleva a cabo a través de falsas pretensiones. A los fines de este artículo, el que nos interesa es el último de los nombrados, entonces vamos a ver de qué se trata.

El hurto mediante falsas pretensiones se configura cuando una persona engaña a otra diciéndole algo que sabe que no es cierto para persuadirlo y esta le dé su propiedad, por ejemplo, poner en venta una propiedad y a sabiendas de que a la misma se le deben efectuar una serie de reparaciones significativas, prefiere decir que el inmueble está en perfecto estado para así persuadir a los compradores y convencerlos de pagar su dinero por ese bien, una vez el comprador haya pagado el precio, se configura el hurto.

En sí, los elementos que la parte acusadora debe demostrar son los siguientes:

• El acusado engañó a la víctima diciéndole algo que no es cierto
• Los hizo intencionalmente y a sabiendas
• La víctima fue persuadida por la falsa pretensión y le dio la posesión

Ahora bien, es importante explicar lo que a los efectos de la ley significa “falsa pretensión”, y en tal sentido se tiene que una persona se ha valido de falsas pretensiones, cuando:

1. Tiene el propósito de engañar a la otra persona
2. Y además cometió una de las siguientes acciones: afirma imprudentemente algo que no es cierto y que no tiene razón para creer que lo es, hacer una promesa sin tener la intención de cumplirla o no proporcionó una información o dato que tenía la obligación de proporcionar.

Esa última acción es muy importante para los efectos de este artículo, ya que, como lo pudo notar en el ejemplo anterior, y como lo veremos en otro apartado más en detalle, el vendedor de un inmueble, e igualmente agente inmobiliario tienen la obligación legal de informar al comprador sobre hechos materiales de la vivienda, por ejemplo, las reparaciones que se tienen que hacer antes de mudarse, para que las tome en cuenta y en torno a ello tome la decisión de comprar o no.

¿Qué establece el artículo 890 de la ley civil de California?

Este artículo establece uno de los delitos específicos de fraude inmobiliario que es el robo de alquileres ¿qué implica? pues bien, este estatuto civil básicamente establece dos maneras en las que se puede ejecutar el hecho:

1. Que la persona acusada de cometerlo haya utilizado el dinero que recibió por alquilar un bien inmueble de su propiedad en el transcurso del primer año de ser propietario sin antes utilizarlos para pagar la hipoteca (aunque esto tiene ciertas excepciones que veremos dentro de poco)
2. Que la persona acusada de cometer el delito haya alquilado una propiedad que no es suya, sin previa autorización del propietario y si entregar debidamente a este el pago que recibió

Cabe aclarar que estos no son elementos, sino dos maneras diferentes en las que se configura el hecho punible.

Un ejemplo de este delito es alquilar una vivienda y subarrendársela a un amigo para dividirse el gasto del alquiler si pedir antes autorización al propietario del inmueble, o luego de 3 meses de adquirido un inmueble arrendarlo y pagar con ello la cuota de la hipoteca los primeros 2 meses, y dejarla de pagar los siguientes meses para gastarlos en mueblería para su casa.

Sin embargo, como ya se mencionó, el primer caso tiene sus excepciones, esto es cuando el dinero del alquiler lo haya utilizado para cubrir los gastos de reparaciones del inmueble que eran estrictamente necesarias realizar para cumplir con las disposiciones legales de habitabilidad de la estructura, o gastos médicos suyos o de algún miembro de la familia.

¿Qué delito de fraude inmobiliario está tipificado en la sección 2945.4 del Código Civil?

Otro de los delitos específicos de fraude inmobiliario es el establecido en la sección 2945.4 CIV referido al fraude de ejecución de hipotecas. Bajo lo dispuesto en dicho estatuto, es un delito que un consultor hipotecario cometa una de las siguientes acciones:

• Que los consultores hipotecarios (a quienes acuden para asesorarse y que le ayude a detener una hipoteca en ejecución) pretenda recibir dinero por un servicio sin proporcionarlo antes
• Que como consultor hipotecario estimen sus honorarios en una tarifa excesiva
• Tomar el salario de una persona o colocar gravámenes sobre sus propiedades tales como una hipoteca, para garantizar el cobro de sus honorarios
• Tener un interés sobre la propiedad que está siendo objeto de una ejecución de hipoteca
• Recibir dinero de alguien distinto al propietario del bien inmueble sin informarle a este
• Engañar al propietario haciéndole suscribir un contrato que a los efectos de la ley es ilegal

Los casos más comunes de fraude de este tipo penal en específico son cuando los consultores hipotecarios hacen que el dueño de un inmueble cuya hipoteca el banco está a punto de ejecutar, le traspasa la titularidad del bien con el supuesto compromiso de que luego va a poder recomprar la misma, y mientras el propietario puede continuar en el inmueble, pero bajo la figura de inquilino.

¿Cuál es la obligación que establece la ley de revelar?

Los agentes inmobiliarios, así como los vendedores y compradores, deben cumplir con todas las obligaciones impuestas por las distintas normativas legales de California, y precisamente una de esas obligaciones es la de revelar o informar debidamente al comprador sobre los hechos materiales que se conozcan sobre el inmueble y que pudiesen influir sobre su decisión de comprar o no, por ejemplo, un defecto de construcción, problemas con la plomería, y cualquier otra circunstancia o detalle particular que debe tomar en cuenta el comprador para comprar.

No cumplir con esta obligación que establece la ley de la materia, puede conducir a cargos por fraude inmobiliario, pues supongamos que una persona compra una casa porque le pareció que el precio era favorable, pero posteriormente mientras la adecua a su gusto, se da cuenta de que existen problemas con la plomería que el vendedor conocía pero no le dijo y cuya reparación es muy costosa, y termina perdiendo mucho dinero, la decisión que tomó de comprar lógicamente no fue la mejor, y de haber conocido esos defectos o de haber sido informado de estos, no hubiera comprado el inmueble. 

Sin embargo, se debe aclarar que en estos casos el vendedor o el agente inmobiliario sólo podrán ser condenados si la parte acusadora demostró más allá de una duda razonable, que los hechos materiales eran conocidos por estos, de lo contrario no serán culpables por el hecho.

¿A qué sanciones se enfrenta una persona acusada de este delito?

Ahora bien, aunque los fraudes inmobiliarios se configuran de muchas maneras, y como lo acabamos de ver, están reguladas no por una sino por diferentes normativas legales, las sanciones previstas en todos los casos son muy parecidas, y de hecho, casi todas las sanciones se regulan por la ley del hurto mayor, y por tanto, son las mismas que prevén estas. No obstante, ello no es precisamente algo beneficioso, pues las leyes del hurto mayor son bastantes severas.

Un cargo por hurto mayor es un delito “wobbler”, es decir, un delito que se tambalea entre ser un cargo menor o uno grave, pero ¿qué lo determina? bueno, la imputación de sus cargos corresponde a la parte acusadora, de modo que es esta quien le dará la calificación al delito, sin embargo, ello no significa que pueda hacerlo arbitrariamente, pues debe basarse en:

1. Los detalles de su caso específico. Aquí la parte acusadora puede tomar en cuenta cualquier factor mitigante o agravante, pero normalmente cobra mucha importancia qué tan alto es el monto total de lo que se defraudó
2. El historial criminal del acusado (si lo tiene)

Sin embargo, independientemente de que se trate de un delito menor, o uno grave, las sanciones igualmente son muy severas, lógicamente una más que otra, pero incluso la sentencia mínima es muy rigurosa, pues en el caso de cobrarse el cargo como un delito menor la sentencia de cárcel, por ejemplo, puede llegar hasta un año, y por un delito grave ese tiempo aumenta desde 16 meses hasta 3 años, y las multas puede llegar hasta $1.000 o hasta $10.000 respectivamente.

Es decir, un año es mucho tiempo, pero 3 años son demasiados, de modo que, se trate de un cargo menor o grave, usted se estaría enfrentando a consecuencias legales muy graves.

Por otra parte, en cuanto al robo de alquileres y fraudes de ejecución de hipotecas, ambos tipos penales en lo referente a sus sanciones se rigen por la misma ley de hurto mayor, y por tanto contemplan las mismas penalidades.

No obstante, con relación al delito de presentación de documentos falsos, a diferencia de los anteriores, no constituye un delito “wobbler” sino que siempre se trata como grave, sin embargo, en cuanto a las consecuencias previstas, estas son las mismas que las contempladas por el hurto mayor cuando el cargo de califica como grave, es decir, mínimo 16 meses y máximo 3 años de cárcel y/o una multa de has $10.000. Pero recuerde que las sanciones previstas por este delito se aplican por cada documento falso presentado.

Ahora bien, adicionalmente usted podría enfrentar otras sanciones si el monto total de lo que supuestamente defraudó es muy elevado, ya que ello se considera un factor agravante que da lugar a una mejora de sentencia, que es lo mismo que una sentencia más grave, ello aplica si:

• El monto total del fraude excede de los $65.000, en cuyo caso la mejora de sentencia que enfrenta es de 1 año adicional y consecutivo de prisión
• El monto total del fraude excede de $200.000, en cuyo caso la mejora de sentencia es de 2 años adicionales y consecutivos de prisión
• El monto total del fraude excede de $1.3 millones, en cuyo caso la mejora de sentencia es de 3 años adicionales y consecutivos de prisión
• El monto total del fraude excede de $3.2 millones en cuyo caso la mejora de sentencia es de 4 años adicionales y consecutivos de prisión

Además del alto valor del fraude, otro factor agravante aplicable a estos tipos de fraudes es que haya cometido al menos dos delitos que se encuentren relacionados que incluyan los elementos del fraude o la malversación de fondos, con un patrón de conducta delictiva relacionado y que el hecho haya resultado en pérdidas económicas para la víctima estimadas en $100.000 o más.

En esos casos la persona puede sufrir una pena de prisión estatal adicional y consecutiva de uno o dos años si el valor de lo defraudado es más de $100.000 pero menos de $500.000, más una multa por el valor mínimo de $100.000 o por el doble del fraude (lo que sea más alto). Pero si el valor que se defraudó excede de $500.000, entonces las sanciones adicionales y consecutivas de prisión serán de hasta 5 años y la multa por la suma de $500.000 o el doble del fraude (lo que sea más alto)

De igual modo, bajo este factor agravante es importante señalar, que el juez puede incautar sus bienes para pagar las multas.

Por último respecto a las sanciones, se debe aclarar que cuando la ley habla de una sentencia “adicional y consecutiva” se trata de una sanción que se aplica además de la sentencia principal por el delito propio en sí, y que dicho tiempo de prisión se empieza a contar una vez termine o complete esa sentencia principal. En palabras más sencillas, las sanciones se acumulan y su sentencia final puede llegar a ser muy severa.

¿Hay probabilidades de que mi cargo estatal se convierta en uno federal?

Sí, existen muchas probabilidades de que su cargo estatal se convierta en uno federal, sin embargo, esto mayormente sucede cuando el prestamista al que se le acusa de defraudar esté asegurado con alguna agencia federal, le acusan de defraudar al gobierno, o el fraude es de gran magnitud.

El evento en que su caso pase de autoridades estatales a federales implica también que su escenario legal se vuelva más complejo, pues se está enfrentando a sanciones mucho más serias.

¿De qué manera puedo defenderme de estas acusaciones?

La manera más efectiva de defenderse contra este tipo de acusaciones es tomando ventaja en el caso llamando lo antes posible a un abogado de defensa criminal para que evalúe sus opciones legales, para ello tenga en cuenta los siguientes puntos:

1. Si su caso es civil, necesitará contar con un abogado civilista, y si es penal penalista
2. Busque siempre abogados con experiencia y especialización en la materia, en este caso, en materia de fraude
3. Recuerde que la decisión de acudir a buenos abogados no depende de si cometió el delito o no, ya que, en cualquier caso, un abogado será de ayuda pues, aunque este sea muy complejo, su abogado podría disminuir o mitigar sus consecuencias legales o incluso lograr que se desestimen

Un abogado sabrá qué defensa obtendrá mejores resultados en su caso en concreto, algunas que podría emplear son las siguientes:

• Sin intención de cometer un fraude
• La evidencia que se presentó no basta para proferir una condena
• No conocía la falsedad del documento que presentó (en caso del delito de presentación de documentos falsos)
• Falsas acusaciones
• El dinero que obtuvo del arrendamiento de su propiedad inmueble lo gastó en una situación médica o para efectuar reparaciones necesarias al inmueble (de tratarse de robo de alquileres)
• Los hechos que obvió informar al comprador, no se tratan de hechos materiales, o simplemente no se sabía de su existencia (esta defensa se aplica en los casos donde se le acuse de omitir la obligación legal de revelar los hechos materiales al comprador)

Necesito hablar con un abogado especializado en crímenes de fraude cerca de mí

Tal como pudo evidenciar, las acusaciones por fraude inmobiliario son muy complejas por todos los aspectos legales involucrados y por cuanto las sanciones a las que se enfrenta son muy severas. Por tanto, ante esta situación legal, es imprescindible buscar ayuda de un abogado con experiencia litigando acusaciones de este tipo, para que lleve su caso con estrategia y encuentre la mejor solución posible a este.

Si vive en Orange County CA, no dude en comunicarse con nosotros para que un abogado de nuestro equipo legal vea cómo ayudarle. Llame a las oficinas de Orange County Criminal Attorney Law Firm marcando al 714-831-1858 y programe una cita ahora.